Полезные статьи

Покупка недвижимости в Тайланде гражданами России

Фрилансеры, бизнесмены и семьи с детьми задумываются о покупке жилья в Таиланде: кто-то хочет приезжать и работать удаленно, кто-то планирует сдавать квартиру в аренду большую часть года. Поэтому многих интересует, как купить квартиру в Тайланде гражданину России и какие подводные камни могут встретиться в этом деле.

image

Права и обязанности покупателей при покупке недвижимости в Таиланде


Правила и ограничения при приобретении


По тайскому законодательству иностранцы могут иметь в собственности только 49% дома, а остальная площадь должна принадлежать местному жителю.

Однако оформить право полной собственности на недвижимость все-таки можно: в кондоминиумах 49% может выделяться для иностранных покупателей, и если попасть в эту квоту, иностранец станет полноправным собственником.

Можно оформить договор долгосрочного пользования жильем (Leasehold) на 30 лет. Его разрешается продлить дважды, так что суммарное время аренды составит 90 лет.

image

Земельный участок под коттеджем иностранный гражданин вправе оформить только в Leasehold, но это ограничение можно обойти, создав тайскую юридическую компанию, где генеральным директором будет покупатель. В этом случае партнер-таец передает свои акции иностранцу либо доли распределяются между номинальными миноритариями — местными жителями. Но тогда покупатель несет все издержки по уплате сборов при создании юридического лица, налогообложению, ведению бухучета и налоговой документации.

Права иностранца после покупки


Наличие собственной недвижимости в Таиланде не позволяет получить статус гражданина этой страны и даже вид на жительство. Для этих процедур есть иные основания. Однако если вы вложите от $15 000, то сможете по программе Thailand Elite получить долгосрочную визу и ряд привилегий.

Обязанности иностранца после покупки


В этой стране не взимается налог на недвижимость. Предусмотрен только разовый сбор, который уплачивается во время регистрации перехода прав в земельном ведомстве.

Если вы планируете использовать помещение в коммерческих целях, то недвижимость будет облагаться земельным налогом, налогом на развитие и налогом на использование (если планируете сдавать в аренду).

Среди обязанностей будет и оплата коммунальных услуг.

image

Если планируется проживать в России больше половины года, не стоит забывать об обязанностях налоговых резидентов РФ. Так, если вы откроете счет в местном банке, потребуется уведомить об этом российский налоговый орган.

Выбор объекта для покупки


Понять рынок тайской недвижимости, узнать цены и найти жилье мечты помогут интернет-агрегаторы недвижимости, конференции и выставки, на которых можно лично встретиться с девелоперами и риэлторами, специализированные издания. Ответьте для себя на следующие вопросы:
  1. Для каких целей вы покупаете объект?
  2. Какая цена является приемлемой?
  3. В каком районе вы бы хотели проживать?
  4. На каком рынке вы хотите приобретать — первичном или вторичном?
  5. Есть ли особые требования к характеристикам и инфраструктуре?

Наиболее популярны среди русских покупателей квартиры-студии в прибрежной зоне в малоэтажных зданиях. В таких районах рядом с домами расположены бассейны и другие рекреационные объекты. Жилье в многоэтажных строениях не так привлекательно, но и на него есть спрос.

Обращение к риэлтору


Российские покупатели часто обращаются в тайские риэлторские агентства, чтобы избежать проблем из-за незнания языка, культуры и правовой системы. Комиссия взимается с продавца, а для приобретателя услуги риэлтора бесплатны. Он может найти соответствующие требованиям дом или квартиру, согласовать условия и цену, договориться о времени совершения сделки, подготовить все необходимые документы и договор купли-продажи, проверить недвижимость на предмет обременений.

Риэлтор имеет доступ ко всей базе недвижимости, поэтому сможет порекомендовать оптимальный вариант. Вероятность столкнуться с мошенниками есть, но она невысока.

image


Пошаговая процедура сделки с недвижимостью


Резервирование выбранного объекта и внесение задатка


Стороны на этапе согласования условий заключают резервационный договор, в котором закрепляются сведения о сторонах, выбранном объекте, его стоимости, графике оплаты и т.д. Покупатель вносит задаток в размере 1% от стоимости, и дом или квартира снимается с продажи. Если сделка отменяется по инициативе покупателя, эти деньги не возвращаются. Если же покупка не состоится из-за обстоятельств продавца, задаток вернут.

Заключение договора с продавцом


После резервирования жилья заключается предварительный договор. К нему прилагаются идентифицирующие дом или участок бумаги. В документе прописываются все условия сделки, в частности способ и сроки оформления, характеристики объекта. Договор обладает юридической силой, и его нарушение влечет применение санкций.

image

Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки


Для того чтобы узнать о состоянии недвижимости и убедиться в чистоте сделки, можно обратиться к юристу. Например, нужно проверить земельный участок, компанию-застройщика, условия договора. Чаще всего полный аудит заказывают при покупке у посредников, а на первичном рынке ограничиваются лишь вычиткой договора (Проверенные объекты на продажу по ценам застройщика).

Оплата сделки

Если жилье приобретается на первичном рынке, деньги переводятся на счет застройщика безналичным способом. Оплатить можно со счета, открытого в любом государстве, и в Таиланде происхождение денежных средств не проверяется.

Приобретая квартиру или дом на вторичном рынке, следует открыть счет в тайском банке и перевести на него деньги с российского счета. В момент регистрации договора и оплаты продавец получает чек на сумму совершенной сделки.

Если недвижимость оформляется в свободное владение (Freehold), деньги должны быть переведены с иностранного счета. Долгосрочная аренда (Leasehold) может быть оплачена любым способом.

Регистрация права собственности


Для регистрации сделок с недвижимостью обращаются в земельный департамент. Сотрудники не владеют английским языком, поэтому рекомендуется сопровождение агента или юриста. При покупке первичной недвижимости регистрацией перехода права собственности занимается представитель застройщика.

По итогам сделки вы получите следующий пакет документов:
  • договор купли-продажи на тайском и/или английском языке стандартного формата (заверенный перевод может быть предоставлен покупателю);
  • домовую книгу с указанием объекта недвижимости и сведений о нем;
  • свидетельство о праве собственности на землю (содержит всю информацию об объекте и историю сделок с ним).


Свидетельство на землю (чанот) — единственный документ, подтверждающий полный комплекс прав на землю. Он выдается только земельным департаментом, и перед его получением участку присваивается кадастровый номер. Если хозяин не использует землю длительное время, он должен следить за тем, чтобы никто ее не занял, иначе самовольные захватчики могут обратиться в ведомство по приобретательной давности.

image


Возможность удаленной покупки


Сделка может длиться до 1 года, но лично присутствовать нужно только на стадии подписания договора и регистрации сделки в земельном департаменте, так что первые этапы могут совершаться удаленно. Кроме того, покупатель может выписать доверенность на переоформление недвижимости своему представителю, и тогда ему даже не придется приезжать в страну.

Дополнительные расходы при приобретении жилья


Сбор за переход права собственности


Сбор (Transfer Fee) распределяется между сторонами сделки, но следует уточнить, будет ли продавец оплачивать свою часть. При оформлении недвижимости в собственность такой взнос составит 2%, а при долгосрочной аренде — 1%. Точную сумму можно узнать только накануне совершения сделки и ее регистрации в земельном департаменте.

Гонорар юриста

Помощь местного юриста с сопровождением сделки может стоить около $300 и более в зависимости от сложности работы. Иногда гонорар определяется как процент от суммы договора.


Условия ипотеки и покупки в рассрочку в Таиланде


В этой стране ипотека не выдается иностранцам, но можно купить недвижимость в рассрочку. Если вы покупаете объект на стадии строительства, застройщик или девелопер может предложить график оплаты с внесением средств по истечении периодов. Такой способ оплаты будет беспроцентным.

Хотя банки не предоставляют кредит нерезидентам, вы можете воспользоваться помощью иных организаций. Например, половина суммы должна быть уплачена сразу же, а оставшиеся платежи вносятся в последующие несколько лет с процентами (до 7% годовых).

Видео в помощь


Обращайтесь, мы проконсультируем вас по всем возникшим вопросам, +66896523837 (Viber, Whatsapp), каталог недвижимости — https://thaiyangproperty.com/ru.